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各地土地流拍增多 前八月賣地收入卻大增近四成

發布時間:2018-09-25  來源:玉林房產網  

一邊是諸多城市出現土地流拍情況,一邊是土地收入依然大增,土地市場是降溫了還是依然高燒?

  財政部12日發布“2018年8月財政收支情況”顯示,今年前八個月全國國有土地使用權出讓收入37009億元,同比增長36.4%。

  今年前7個月國有土地使用權出讓收入31548億元,同比增長35.1%。這說明8月份單月全國土地使用權出讓收入約為5461億元,遠高于前八個月的平均值(4626億元),也高于7月份單月的4607億元。

  同樣是財政部數據,2017年全國國有土地使用權出讓收入52059億元,同比增長40.7%,創下歷史新高。自2011年至2016年,全國土地出讓收入分別為33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元和37457億元。

  按照今年前八個月的走勢看,2018年全年土地出讓收入有望超過2017年,再攀高峰。

  與官方統計相比,民間研究機構近日發布《中國300城市土地市場交易情報(2018年8月)》卻顯示,全國300城市出讓金總額環比下滑逾一成,各線城市收金總額環比均降。

  2018年8月,全國300個城市共成交土地1900宗,環比減少19%,同比減少2%;成交土地面積7322萬平方米,環比減少24%,同比增加1%。其中,住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)673宗,環比減少11%,同比減少0.3%。

  出讓金方面,2018年8月,全國300個城市土地出讓金總額為3516億元,環減少15%,同比增加4%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為3053億元,環比減少8%,同比增加8%。

  該報告雖然未能覆蓋全國所有城市,但300城市已有足夠的代表性。縱觀前幾年數據,上述300城市土地出讓金總額一般約占同期全國總量的70%。

  上述兩個統計數據為什么出現了趨勢上的不同?這與統計口徑直接相關。

  當前房地產開發企業競買土地,一般是分期付款,地方政府會允許企業在幾個月內繳清全款即可。財政部門是按照全額資金進入財政專戶的時間節點進行統計,而民間統計均是按照企業拿地時間統計,兩者一般會有幾個月的時間差。

  簡單理解,財政部門匯總的8月土地出讓收入,實際拿地行為一般發生在今年三、四月份或者更早。這也意味著,從財政部門的統計數據來觀察土地市場的走勢存在滯后性。

  官方與民間數據存在差距,哪個更能準確反映當下土地市場真實情況?已經持續多時的土地市場**局面是否已經迎來了拐點?目前尚難判斷,仍有待觀察后續數據。

  但最近幾個月,隨著樓市調控的深入,特別各地調控政策持續加碼,一些熱點城市土地市場逐漸出現了流標現象。

  據中原地產統計,二線城市連續兩個月土地流標數量創新高,8月份單月流標土地數量高達71宗,超過7月的68宗。

  中原地產首席分析師張大偉認為,出現土地流標情況存在地塊本身的因素。當下主流一二線城市都有針對土地限價限面積、限配套的要求,導致房地產企業拿地意愿不強烈。也有部分地塊掛牌價格過高,也是出現流標的主要原因之一。

  而房地產開發企業的資金壓力逐漸增大,客觀上也要求他們更加理性拿地。

  “從2016年930調控開始,全國一二線城市嚴格調控,這種情況下,房企資金壓力越來越大,雖然整體銷售依然處于高位,但再拿地的資金壓力逐漸增加,對非優質地塊的積極性降低。”張大偉說。

  他認為,雖然目前看土地流標依然不是主流,流標土地的數量和面積占比依然較低,但隨著國內樓市的繼續降溫持續,預計2018年下半年市場降溫下,土地流標可能繼續增加。整體看2018年樓市將繼續嚴格調控,這種情況下,大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低,搶地積極性降低。

  土地是建造房子的基礎,其供應成交的多寡將直接影響后續房源的供應,對于當前房地產市場熱點城市,為了緩解供需矛盾,中央部委仍在要求地方增加房地產用地尤其是住宅用地供應。

  今年8月份,住建部就房地產市場調控問題約談了海口、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市政府主要負責人。住建部要求地方把穩地價、穩房價、穩預期的主體責任落到實處。綜合運用經濟、法律和必要的行政手段調節住房需求,促進供求平衡,切實增加住房及用地有效供應。

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